发布时间：2016-10-11来源方式：
北科置业大厦物业管理服务内容、服务标准
及服务价格的说明
北京亿世界物业管理有限公司
2016-08-18
海淀区街道办事处、房管局、龙城兴业物业及北科置业全体业主：
根据海淀区人民政府海淀街道办事处2016年4月12日公告，现将我司近十年的服务内容、服务标准及服务价格说明如下。
一、物业费
1. 商场（B1-F4）产权面积：44822.88m2 单价：35元/m2
2. 写字楼（F5-F16) 产权面积：62968.58m2 单价：26元/m2
3. 地下停车场（B2-B4）车位数:952个 单价：30元/车位（不含能源、保安、保洁）
二、财产类
为了物业的保值与增值，为了全体业主房产及财产的安全，我司共上了三大类保险：
1. 机械损坏险
2. 公众责任险
3. 财产一切险
三、能源类
业户用水、电、气主要是代扣代缴，空调（冷热）能源费和公共区域水电费已包含在物业费中。
1. 水费
2. 电费
3. 冷源费
4. 供暖费
5. 燃气费
四、公共性服务类
为了维护物业的整洁、环境的优美、秩序的安全，为了业户提供高品质的工作环境，我司提供了不可或缺的、经常性的服务项目：
1 客户服务
1.1 客户咨询服务
1.2 客户接待服务
1.3 客户报修服务
1.4 投诉处理服务
1.5 信函收发服务
1.6 客户回访服务
2 环境卫生
2.1 大厦保洁服务
2.1.1与专业公司签订《保洁服务合同》。
2.1.2按商场、写字楼、广场和停车场的营业特点、人流量及污染情况，确定保洁内容、作业频次、质量要求及检查方法，并在合同中书面明确。
2.1.3明确租户自用区域及公共区域结合部位的保洁范围与责任，并定期检查。
2.1.4按照作业区域距离地面的高度确定日常保洁和定期保洁范围，2米以上列入定期保洁，确定保洁周期。2米以下列入日常保洁，确定作业频次。
2.1.5保洁质量应符合合同约定要求。外露物体可视表面无明显污迹和灰尘：不可视表面无积尘。
2.2 幕墙玻璃清洗
2.2.1与专业公司签订《幕墙玻璃清洗服务合同》。
2.2.2每年清洗2次，每年五一和十一前各清洗一次。
2.3 垃圾清运服务
2.3.1与专业公司签订《清运生活垃圾合同》。
2.3.2每天清运1次，并保证垃圾房内干湿垃圾分离，无蚊虫和异味。
2.4 有害生物防治工程
2.4.1与专业公司签订《有害生物防治工程合同》，定期开展消杀防疫工作。
2.4.2消杀次数：4月至10月每月进行两次消杀，11月至3月每月进行一次消杀，全年进行累计19次全面消杀。并根据客户要求随时上门服务，12小时内服务到位。
2.4.3消杀服务标准：按照全国爱卫会除四害标准【全国爱卫发（1997）第五号】。
3 绿化养护
与专业公司签订《绿化养护委托合同》。
3.1 绿地养护
3.1.1负责大厦区域内所有绿化的养护工作。
3.1.2绿地养护按照一级养护标准执行。
3.2 花木租摆
3.2.1负责A、C大堂及办公区内摆放绿植。
3.2.2每周对达不到观赏效果的植物进行更换。
4 公共秩序维护
制定秩序维护员管理规定、秩序维护员站岗值勤标准、秩序维护员巡逻值勤标准、秩序维护员交接班要求、秩序维护员培训制度、非营业期间人员和大宗物品进出登记制度、应急处理预案（火警、盗警、地震、台风、爆炸、炸弹恐吓、人员急救、高空掷物伤人及其他不可预见紧急事件）等规章制度。
4.1 秩序维护服务
4.1.1与专业公司签订《保安服务合同》。
4.1.2人员出入管理
4.1.3车辆管理
4.1.4货物装卸管理
4.1.5监控管理
4.1.6巡视管理
4.1.7清场管理
4.1.8大型活动保障服务
4.2 中控室管理
中控室门有明显警示标志；室内无杂物堆放；每天清扫一次。室内环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。保持电话畅通，随时接听（铃响三声内应接听）。中控室必须24小时有专人值守，值班人必须持证上岗。
4.2.1消防主机管理
4.2.2监控主机管理
4.2.3燃气主机管理
4.2.4电梯监控管理
4.3 消防管理
4.3.1建立健全的消防管理制度，建立消防责任制。
4.3.2签订《消防器材合同》，每年定期年检消防器材，确保消防器材有效。
4.3.3消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
4.3.4公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等设施符合相关规定，专人负责，每月集中检查2次，发现问题及时维修，并有记录。
4.3.5成立义务消防队，相关人员掌握消防基本知识和技能，每年组织消防演练2次消防演习。
4.3.6每年进行不少于4次消防安全宣传教育。
4.3.7接到报警（火情、险情及其他异常情况报警）信息后，应对现场进行核实并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理、并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。
4.4 应急突发事件
5 共用部位及共用设施设备运行、维修养护（含设备大中修及技术更新改造）
5.1 房屋结构、建筑部件、附属构筑物
5.1.1日常维修
每日接报修、值班、二装管理与巡视。
每月度巡查1 次大门、围墙、围栏等。
每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
每季度检查1 次外墙贴饰面或玻璃幕墙、屋檐、阳台、雨罩、户外广告等；
每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、沟渠、休闲椅、景观小品等；
每半年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水、雨、污水管等；
每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观有无出现变形、开裂等现象；
每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
每年检测1 次防雷装置。委托具有专业资质的避雷装置检测中心进行检测；
5.1.2大中修及处理开发遗留隐患工程
5.1.2.1 幕墙玻璃大修5次，其中更换了3次破碎的幕墙玻璃，2次玻璃幕墙漏水维修。
5.1.2.2 因屋顶和地下室多处漏水，进行多次防水修缮工程。
5.1.2.3 更换了自动门电机、主板和门机系统，并维修多次。
5.1.2.4 大厦擦窗机安装工程。
5.1.2.5 大厦擦窗机电源安装工程
5.1.2.6 B1、二至五层商场卫生间改造工程。
5.1.2.7 垃圾房改造工程。
5.1.2.8 园林景观改造工程。
5.1.2.9 广场景观改造设计。
5.1.2.10 北广场台阶改造工程。
5.1.2.11 新增触摸屏查询系统。
5.1.2.12 （2015年）二氧化碳排放核查项目。
5.2 供水设施设备
5.2.1日常运行
制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等规章制度。
建立完整的供水设施资料档案；设施设备标识规范齐全。
泵房有明显标志；悬挂操作规程设备铭牌；管系色标分明；流向箭头清晰；门口放置防鼠板；按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防灭火器材。
5.2.2供水设施设备维护
设备维护包含日检、月度保养、半年度保养、年度保养。
5.2.3二次供水蓄水池 管理
水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；水池底无杂物堆放；水池附近无污染源。
5.2.3.1 水池维护 （包括周检、季度保养、年度保养）
5.2.3.2 水池每半年清洗一次，必须由具备资质单位负责清洗。
5.2.4大中修及设备改造：为了更好的维护好设备，我司与水泵厂家签订了水泵维修保养合同，其中包含水泵的大中修。
5.3 排污、排风设施设备
5.3.1制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法、应急处理预案等规章制度。
5.3.2潜水（污）泵维护 （含周检、季度保养、年度保养）
5.3.3卫生间排风系统
每月检查和维修卫生间排风机和屋顶卫生间系统排风机。全面做到月检、季度保养、年度保养。
5.3.4厨房排油烟系统
每月定期检查风道及设备的运行情况，发下问题及时解决与处理。每半年请专业公司清洗，并达到国家有关部门的要求。全面做到月检、季度保养、年度保养。
5.3.5污水井、化粪池清理 ，排污管及隔油池
请专业公司清淘，每月清掏一次，每年清底及高压射流一次，夜间打烊后进行。严格按照有限空间操作流程工作，清理现场设置安全标志，池底污物淘净，多级出入口通疏。人工清理者须将污物包装良好，当夜运走；清运过程无漏洒；清理现场即时清洗干净。
5.3.6大中修及设备改造：根据设备运行情况及时进行设备的大中修，出现设备效率太低不能满足使用要求并且不具备维修价值时，及时更新改造。为了保障设备的正常运行我司与水泵厂家签订了维修保养合同，
5.3.6.1 多次新购污水泵。
5.3.6.2 更新卫生间排风机。
5.3.6.3 屋顶卫生间排风机改造。
5.4 供电设施设备
5.4.1制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。操作高压隔离开关须穿戴绝缘服装；绝缘工具每半年送检一次，检验报告存档备查。
5.4.2高（低）压配电柜及变压器的维护
日检、月度保养、半年度保养、年度保养。
5.4.3楼层配电间维护
配电间有明显警示标志，悬挂基本操作要求和回路线路图，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。
房内每周清扫一次，房内无垃圾、杂物堆放。日检、月度保养、半年度保养、年度保养。
5.4.4照明管理
每天按照节能控制规定定时开启/关闭，至少分为上班前清扫照明、正常照明、安保照明等类型实施独立控制。
根据天气状况实施开启，开启时间不得晚于市政路灯开启时刻，关闭时间根据打烊时刻确定。
路灯、梯灯每班检查一次；发现损坏当班修复；完好率为95％以上。
5.4.5大中修及设备改造
根据设备运行情况及时进行设备的大中修，出现设备效率太低不能满足使用要求并且不具备维修价值时，及时更新改造。
5.4.5.1 高压电缆更换。
5.4.5.2 因震动过大，变压器已更新改造1次。
5.4.5.3 配电室EPS电源柜蓄电池消隐改造。
5.4.5.4 B2变配电室增加空调设备。
5.4.5.5 密集母线维修更换。
5.4.5.6 配电室及电气元件耐压实验。
5.4.5.7 10Kv配电室高压实验、保护传动测试。
5.4.5.8 电表系统的升级改造。
5.5 电梯设施设备
5.5.1电梯运行
签订《电/扶梯维修保养合同》，制定电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、监督管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。 建立完整的电梯设施设备资料档案，设施设备标识规范齐全。按电梯运行制度执行，东西大堂至少应各有一部电梯24小时运行。
5.5.2电梯维护
电梯的日常维护保养必须由取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行，并建立电梯外委保养工作的监督管理制度，做好对保养单位工作质量的检查监督，确保电梯设备正常运行。 日检、月度保养、半年度保养、年度保养。
5.5.3年审
每年由政府职能部门对电梯进行一次年度强制审验并取得《电梯安全使用许可证》。
5.5.4电梯大中修
根据设备运行情况及时进行设备的大中修，出现设备效率太低不能满足使用要求并且不具备维修价值时，及时更新改造。
5.5.4.1 电梯大中修 68部。
5.5.4.2 更换扶手带17条。
5.5.4.3 扶梯加装防夹装置。
5.5.4.4 电梯加装防护挡板工程。
5.5.4.5 电梯监控系统改造。
5.5.4.6 电梯机房空调设备维修改造工程。
5.6 空调系统
5.6.1日常运行
签订《供用冷合同》和《供用热合同》。
5.6.2机房管理
机房门有明显标志；悬挂各项操作规程和设备铭牌；门口放置防鼠板；按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材；每天清洁一次；无杂物堆放。
5.6.3板式换热器、空调冷冻水泵、空调热水循环泵、空调机组、新风机组和风机盘管 及配套控制柜的维护
做到日检、月度保养、半年保养、年度保养。检查过程中发现问题及时维修，根据需要更换新件。 为了保障设备的正常运行我司与水泵厂家签订了维修保养合同。
5.6.4 清洗
5.6.4.1 板式换热器清洗4次。
5.6.4.2 空气处理机组及风道已清洗4次。
5.6.4.3 风机盘管已清洗4次。
5.6.5大中修及设备改造
根据设备运行情况及时进行设备的大中修，出现设备效率太低不能满足使用要求并且不具备维修价值时，及时更新改造。
5.6.5.1 更换2台高区冷冻循环水泵。
5.6.5.2 更换水泵轴承。
5.6.5.3 板式换热器清洗。
5.6.5.4 软化水设备更新改造。
5.6.5.5 制冷机房改造工程技术咨询及设计。
5.7 消防系统
5.7.1日常运行
签订《消防系统年度维修保养合同》，制定消防设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、监督管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。
5.7.2消防系统维护
消防系统的日常维护保养必须由专业资质的单位进行，并建立外委保养工作的监督管理制度，做好对保养单位工作质量的检查监督，确保设备正常运行。做到日检、月度保养、半年度保养、年度保养。
5.7.3电气、消防安全技术检测
每年必须由专业资质的单位进行1次全楼的电气、消防安全技术检测。
5.7.4火灾探测器的清洗
每年清洗总量的30%。
5.7.5大中修及设备升级改造
根据设备运行情况及时进行设备的大中修，出现设备效率太低不能满足使用要求并且不具备维修价值时，及时更新改造。
5.7.5.1 更换消防主机主板。
5.7.5.2 更换消防主机回路板。
5.7.5.3 消防管道保温工程。
5.7.5.4 电子安全巡查管理系统。
5.7.5.5 可燃气体报警主机安装工程。
5.8 监控系统
5.8.1日常运行
签订《监控系统年度维修保养合同》，制定设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、监督管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。
5.8.2监控系统维护
监控系统的日常维护保养必须由专业资质的单位进行，并建立外委保养工作的监督管理制度，做好对保养单位工作质量的检查监督，确保设备正常运行。做到日检、月度保养、半年度保养、年度保养。
5.8.3大中修及设备升级改造
根据设备运行情况及时进行设备的大中修，出现设备效率太低不能满足使用要求并且不具备维修价值时，及时更新改造。
5.8.3.1 监控系统中控室前端改造工程。
5.8.3.2 B1上货平台监控系统改造维修工程。
5.8.3.3 东停车监控系统工程
5.8.3.4 北广场及四层监控系统工程。
5.9 楼宇智能控制系统
5.9.1日常运行
制定设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。
5.9.2楼宇智能控制系统维护
系统的日常维护保养必须做到日检、月度保养、半年度保养、年度保养。
5.9.3大中修及设备升级改造
根据设备运行情况及时进行设备的大中修，出现设备效率太低不能满足使用要求并且不具备维修价值时，及时更新改造。
5.9.3.1 楼宇自控系统操作站系统恢复。
5.10 背景音乐系统
5.10.1 日常运行
签订《背景音乐系统检修保养协议》，制定设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、监督管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。
5.10.2 停车管理系统维护
系统的日常维护保养必须做到日检、月度保养、半年度保养、年度保养。
5.10.3 大中修及设备升级改造
根据设备运行情况及时进行设备的大中修，出现设备效率太低不能满足使用要求并且不具备维修价值时，及时更新改造。
5.11 楼梯字及霓虹灯系统
5.11.1 日常运行
签订《楼梯字及霓虹灯广告灯箱维修合同》，制定设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、监督管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。
5.11.2 停车管理系统维护
系统的日常维护保养必须做到日检、月度保养、半年度保养、年度保养。
5.11.3 大中修及设备升级改造
根据设备运行情况及时进行设备的大中修，出现设备效率太低不能满足使用要求并且不具备维修价值时，及时更新改造。