中关村e世界市场各位业主：                                    

鉴于，e世界电子市场因市场变化、电商冲击等因素，而导致今天的电子市场经营惨淡现状；并且，电子市场亦早已被政府部门确定为不符合中关村西区功能定位，属不鼓励的业态形式之一。因此，经部分业主充分讨论认为：要实现中关村e世界市场及大厦整体品质的提升，落实政府关于中关村西区业态调整的相关政策，使e世界市场早日走上符合政策支持的业态转型良性发展轨道，则必须实现e世界市场统一经营。

为实现上述统一经营业态转型的目标，业主专门成立了e世界市场统一经营协调小组，经小组会议确定并先后公示了《中关村e世界电子市场小业主统一经营基本实施规则》及《e世界市场统一经营公开邀请谈判工作方案》，协调小组及业主谈判组成员本着公开、公平、公正的原则，通过公开邀请方式与有意向承租企业开展了谈判工作,现谈判工作已结束，并选定了出价最优的承租企业；但是，依照原定方案我们还需获得各层占建筑面积三分之二以上的业主的同意委托，方可由受托平台公司与此出价最优的承租企业签订正式的房屋租赁合同。现征求业主意见工作进行中,针对业主提出的相关问题特说明如下：

一，  为何选择亿世界（北京）电子市场有限公司作为平台公司？

经协调小组讨论认为：为了实现统一经营之目的，任何一家合法公司均可作为平台公司，现阶段未有其它公司主动承担此项工作的情况下，一致认可亿世界（北京）电子市场有限公司作为平台公司是较为合适的。基本理由是:首先，亿世界（北京）电子市场有限公司已明确表示不因此事向小业主收取任何管理费用，并愿意承担此事必将面临的反对业主诉讼等法律风险；其次，作为e世界大业主的关联公司，大业主在e世界的几万平方米的资产便是其最大的信用保证，其它公司来作平台公司除了收取不小的一笔管理费外，都可能会有“跑了和尚，找不着庙”的风险。总之，简单说平台公司只做两件事，代为与出价最优的承租企业按照确定的条件签订房屋租赁合同、收取租金和及时收分租金收益。所以，最重要的应是如何监督和保证统一经营实现后小业主的租金安全。

当然，我们也曾探寻过信托公司来做平台的方式，结果信托公司要求全体业主将产权过户至其公司名下，考虑到此条件技术性和可操作性都无法实现可能而放弃。也有业主提出，先由全体业主以产权入资而成立一家e世界股份有限公司，再来操作统一经营之事，我们认为此方案十分完美，但只是结合《公司法》规定及业主规模都无法实现。考虑上述原因还是按现定方案推进，现行方案不管推行到哪一步，如果此股份有限公司一旦成立，现行平台公司便可立即将全部统一经营事务转移由股份公司管理。

二，  公开邀请谈判选定的最优承租企业是谁？最终出价条件？

我们协调小组及谈判小组的成员本着公正、公平、公开的原则，在整个公开邀请谈判工作中公开透明，期间也随时欢迎全体业主广泛参与，最终选定的最优承租企业为：北京赛智科融投资管理有限公司（北京赛伯乐绿科投资管理有限公司的全资子公司）。

最终的出价基本条件为：（1）、租金标准-1层4元/日/平、2层6元/日/平、3层5元/日/平、4层5元/日/平。租期十年，前五年租金标准不变，自第六年开始，直接将《北京市统计局在《国民经济和社会发展统计公报》发布的上年度CPI指数（居民消费价格指数）确定为该年度租金递增额，直至合同期届满。

（2）、租金支付押一付三，装修免租期三个月。

（3）、装修改造费用，物业费、能源费等使用房屋涉及的其他费用均由承租方自行承担。

（4）、承租方出价有效期即最晚交房期限：2015年3月1日前。

三，  如何保证平台公司不克扣或挪用小业主的租金收益？

协调小组特别重视此风险，平台公司已经承诺绝不克扣或挪用小业主的租金分配收益。经多方沟通已经明确以下几点：第一、平台公司针对统一经营仅是借一个公司账户给大家用，业主可以委托审计公司或者其它方式进行监督；第二、经与西区办沟通，此租金账户的开户银行确定为中国农业银行，是海淀区政府确认的合作银行，将全面接受政府监督；第三、物业公司和市场公司是两个独立公司，市场公司从租金中不得擅自扣留租金，向物业公司缴纳物业费，该行为属于违法行为。

四，  是否应当将物业费及市场管理费的收费标准确定下来？

对此，物业公司的明确回复为：现市场房屋的物业费标准35元/平方米/月不变，由承租企业承担，具体物业服务合同由承租方与物业公司签订。市场公司表示：承租企业的经营已经不是现在的电子市场，不存在市场管理费。

五，  是否应当防止二房东的承租？

我们认为，没有可能也没有必要防止二房东。因为我们是公开透明的邀请谈判，若有二房东想经营符合政策的业态而参与竞争性谈判，我们没有办法去识别，其实只要他出价是最高的，也不应当排除他参与承租经营。

六，  对于不同意统一经营业主的产权商铺如何处理？

我们希望统一经营能得到100%业主的同意和支持，这样完全有利于全部业主的利益维护。现在我们设定三分之二面积的实施统一经营的启动标准，也考虑到可能有少数业主不同意统一经营方式，但是少数业主应当服从大多数业主的意愿，不能因为少数人的阻碍而损害大多数业主利益。希望业主们不要做损害大多数人利益的“钉子户”，当然，针对不同意统一经营的业主合法利益我们也会平等保护，会将其应得分配租金存于平台公司账户随时可取，也充分保证其对平台公司起诉的救济途径。

七，  承租人的租金价格是按建筑面积还是按使用面积计算？

租金标准是按照建筑面积计算，向业主支付的该层小业主租金总额以该层小业主的产权证登记建筑面积的总和为准。因为，若实现了统一经营则大部分市场通道类公摊面积将被同等利用。

八，  如何处理现有租户的清退工作？

e世界市场的产权极其分散，任何时候做统一经营都将面临此问题。按照合同的相对性这只能是业主与商户协商处理，市场及物业或相关政府部门只能是配合协调，共同努力在退还多收租金的基础上尽量将业主的违约责任降到最低或免除。

九，  部分标层未达到三分之二面积的业主委托，如何处理？

我们是按照楼层标准，即满足三分之二面积同意的条件，则尽量与承租方协商启动该层统一经营(因承租方要求-1至4层的五个楼层整体承租)，但未达条件的标层将无法启动统一经营。

十，  承租期满或承租企业中途违约如何处理？

这是承租合同中应当约定的重要内容，我们谈判中已经商定：承租企业除交纳一个月房租的保证金外，还要在合同中约定六个月房租的违约金条款。

十一，   为何不直接进行商铺统一出售的工作？

为了实现统一经营，我们采取的统一出租的方式与部分业主提出的统一出售方式并不矛盾，只是考虑统一出租实现起来可能难度相对小些。若是业主自发的统一出售工作能够全部或部分实现，统一经营面对的业主人数将减少，也将有利于统一经营的实现。

十二，   统一经营获得的政府补贴如何处理？

政府的所有政策都是公开的，此问题业主可直接向西区管委会咨询。经协调小组多次与西区办领导沟通，获得的信息是，政府的全部补贴均直接针对符合业态调整政策的实际经营企业，对商铺产权人无任何补贴。

十三，   小业主按照同一首次投资回报率分配收益，如何计算？

计算公式为：该层年投资回报率=承租价格×365天×该层小业主的产权总面积÷该层小业主的首次购房价总额。

小业主应得年租金=该层年投资回报率×该商铺首次购买总价。

十四，   统一经营的承租方退出后，业主的产权商铺如何收回？

统一经营不涉及产权的变更，所以承租方不管何时因何种原因退出，业主均可依据您手上的产权证，主张收回房产。对于承租合同终止而必需返还房屋的，若是存在业主产权界限不明的问题，则平台公司必须负责在归还房屋时，聘请房屋主管部门依据其产权划分底档重新测绘来确定每位业主的产权位置。

十五，   如何确定大业主的产权面积及承租后的租金分配？

大业主明确表示：按照其持有的产权证来计算其建筑面积，同样其按照此产权证载明的建筑面积×承租价格=其应当获得的租金。

在赛智科融公司正式向统一经营协调小组报价前，与大业主进行了多次谈判，出于支持统一经营的考虑，大业主已向该公司出具了《承诺函》,承诺若电子市场整体实现统一经营,则将其拥有产权的市场(包含一层在内)和写字楼面积均以5元/日/平的价格出租给赛智科融公司；若统一经营不成功，大业主2015年3月1日以后自行出租。

十六，   包租期未满的小业主如何参与统一经营？

经了解，市场中确实有部分十年包租的业主包租期未满，此包租协议当然继续有效。因本次统一经营的期限超过了包租未履行的剩余期限，我们专门准备了此类业主的委托协议补充协议，特别注明了包租协议期满前（即2016年6月30日前）继续履行原包租协议，该业主继续按照此协议约定收取租金；在包租期满后的统一经营期内，业主则按照统一出租合同的约定获取代扣相关税费后的收益。

十七、五年后的租金递增按照上年度北京CPI指数如何确定？

五年后我国经济的发展状况，谁都无法预测，随着CPI指数调整租金属于国际惯例，每年国家及北京市统计局均会发布上年度CPI指数（我们考虑到大厦地处北京市，且北京市标准可能比全国平均高些，所以要求确定为北京市标准）完全具备可操作性。

                e世界市场统一经营协调小组

                                                                       二〇一五年一月十二日